Neues Wohnungsbaugesetz in Spanien

Im Rahmen der Initiative zur Gewährleistung des in der Verfassung verankerten Rechts auf angemessenen Wohnraum wurde das Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnraum erlassen. Dieses Gesetz, das in den Jahren 2022 und 2023 mehrere Genehmigungsphasen durchlaufen hat, ist Teil des Plans für Wiederaufbau, Umgestaltung und Widerstandsfähigkeit, dessen Hauptziel darin besteht, die Schwierigkeiten der am stärksten gefährdeten Bevölkerungsgruppen beim Zugang zu angemessenem Wohnraum zu beseitigen.

Nur wenige Wochen nach ihrer Einführung hat diese neue Verordnung Zweifel und Fragen von Immobilieneigentümern hervorgerufen, insbesondere im Hinblick auf die steuerlichen Aspekte und die neuen Grenzen für den Mietpreis. Im Folgenden werden die wichtigsten Punkte dieses Gesetzes und seine Auswirkungen auf Mieter und Vermieter erläutert.

Auswirkungen für Eigentümer

Gespannte Zone

• Definition und Abgrenzung: Stressgebiete sind Gebiete mit sehr hoher Nachfrage, und es ist Aufgabe der Autonomen Gemeinschaften und der lokalen Räte, diese Gebiete zu definieren. Um als solche zu gelten, müssen die durchschnittlichen Wohnkosten (einschließlich Grundversorgung) in diesem Gebiet 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens übersteigen.
• Verpflichtungen für Vermieter: Vermieter, die mehr als 5 Mietwohnungen besitzen, müssen die Mietpreise in diesen belasteten Gebieten senken.

Mietpreisobergrenze

• Jahr 2023: Im Jahr 2023 dürfen Vermieter die Miete um nicht mehr als 3 % pro Jahr erhöhen.
• Ab 2024: Ein neuer Referenzindex für die jährliche Aktualisierung von Mietverträgen wird eingeführt, um den VPI zu ersetzen und so unverhältnismäßige Mieterhöhungen zu vermeiden.

Steuerliche Anreize

• Ab 2024: Steuerliche Anreize für Vermieter, die verbilligte Mieten anbieten, mit einer 90-prozentigen Reduzierung der persönlichen Einkommenssteuer auf den Nettoertrag. Darüber hinaus wird ein Abzug von 70 % des Nettoertrags für Wohnungen angeboten, die an junge Menschen zwischen 18 und 35 Jahren in Gebieten mit hoher Belastung vermietet werden.

Kosten für die Immobilienverwaltung

• Ab Mai 2023: Die Eigentümer tragen die Kosten für die Immobilienverwaltung und die Kosten für die Vertragsgestaltung.

Allgemeine Maßnahmen des Gesetzes

• Ausbau und Stärkung des öffentlichen Wohnungsbaus: Umfasst die Regulierung des öffentlichen Wohnungsbestands, um dessen Verkauf an Investmentfonds zu verhindern, und garantiert eine Mindestschutzdauer von 30 Jahren für Sozialwohnungen.
• Begrenzung des Mietanstiegs: Maßnahmen zur Begrenzung des Mietanstiegs, vor allem in angespannten Gebieten, sowie steuerliche und planerische Vorteile für preisgünstige Mietwohnungen.
• Schutz vor Zwangsräumungen: Verbesserung des Schutzes vor Zwangsräumungen, insbesondere für Personen in prekären Situationen, durch Einführung von Schlichtungs- und Mediationsverfahren.

Dieses neue Gesetz ändert das Gesetz 1/2000 vom 7. Januar mit dem Ziel, ein Regelwerk zum Schutz von Mietern in prekären Situationen zu schaffen, ihnen den Zugang zu sozialem und bezahlbarem Wohnraum zu erleichtern und Räumungsprozesse zu regeln. Außerdem wird mit der Umsetzung dieses Gesetzes eine erhebliche Ausweitung des Bestands an erschwinglichen Sozialwohnungen erwartet.

Vermieter müssen sich jedoch auch auf neue Vorschriften einstellen, darunter Mietpreisbegrenzungen, steuerliche Anreize und neue Verantwortlichkeiten in Bezug auf die Kosten der Immobilienverwaltung. Um diese neuen Vorschriften einzuhalten, sollten sie sich gründlich informieren und ihre derzeitige Vermietungspraxis an die gesetzlichen Bestimmungen anpassen.